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葡萄牙投资置业移民
发表时间:2017-11-16    浏览次数:1次    来源:    责编:admin

 

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       地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡萄牙地产市场概况入手,分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施,对葡地产行业做一初步探讨。


     葡萄牙地产市场概况
 
        葡萄牙现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区,308个市镇,另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟,葡城镇化和现代化步伐加快,加之政局稳定,自然环境优美,气候宜人,地产价格相对便宜,外国直接投资表现强劲,在葡置业增多。进入90年代,住宅单位建设加快。1998年和2004年,葡分别承办了世博会和欧洲足球杯,政府投资了许多基础建设项目,地产行业受惠,地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后,地产行业一路下行,至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下:

 
      住宅地产市场分析
 
        据葡住房管理部门介绍,葡80%人口住在城市,其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%,在欧洲国家中居前列。从住宅类别看,主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款,将物业回租给发展商若干年,购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
 
         从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。2009年新住宅开工许可量是2.71万套,2010年是2.47万套,下降9.3%。2010年,新完工住宅3.19万套,其中,旧房改造7千套,占22%。
 
        与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留大量的旧建筑,旧房占比非常高,其中,1919年前的占8%,1919年至1945年的占11%,1946年至1960年的占11.3%,1961年至1970年的占12.5%,1971年至1980年的占17.5%,1981年至1990年的占20%,1991年至2001年的占19.2%。目前,里斯本有5.5万栋住宅,其中,有1.2万栋需要重修,预计投入资金80亿欧元,劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划,比如,在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下,可对内部作任何改造,但要确保古建筑升级及安全。
 
        为保障低收入家庭的住房,葡政府为其提供了廉租房,并制定了相应法规加以监管。目前,共有廉租房12万套,由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少,收入水平等条件,提供面积不等的住房,每月收取10至20欧元低租金。目前收入在700欧元的家庭才有资格申请,并视供应情况,须等候2至5年左右的时间。据介绍,合资格国民也可以较低价格从政府购买,但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例,虽然制定了廉租房的退出机制的法律,但在执行中遇到了很多困难,葡在这方面也在积极研究改革方案。
 
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商业地产市场分析
   
       90年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年,葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米,其中,购物中心占85%,并集中在大里斯本和波尔图两大城市,分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力,2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元,而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。

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      写字楼市场分析
 
        主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米,分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD,即中央商务区。3、4区在里斯本内,5区在世博园一带,6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里,写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年,当年交易量为24万平米。随着经济危机加深,目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看,里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,与匈牙利首都布拉格持平。


 
     工业地产市场分析
 
        与地产其他版块和欧洲国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,在欧洲也是最具竞争力的。

 
     地产投资市场分析
 
        葡地产投资市场明显分两部分,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间,从投资总额分布来看,商业占43%,写字楼占37%,工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度,工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃,并可追溯到1987年。1987年1月,葡制定了的一项法令,对该市场做出了规范。根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中,前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和Santander Totta Group。 在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策,相信将吸引包括我国在内的国际投资者。

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    葡萄牙地产行业启示及潜在商机
 
        第一,完善的税收体系,避免了投机性需求
 
        葡地产行业的总体规模不大,但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系,从根本上抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时,须支付印花税、律师费、公证费,合计占购房金额的10至15%。物业转让时,须支付6%的转让税和17%的增值税。如果物业由离岸公司持有,须征税15%。如物业由公司持有,须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。对于少于两年转手的物业,须征资产增值税,即利润的10%。非住宅物业,须征利润的20%。开发用地的转手,则须征24%。
 
        此外,还有地方税,按物业市场估值的80%至90%,须征税0.4%至0.8%。根据赠与人和被赠与人关系,还须征收3%至50%不等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施,对价值超过100万欧元的房产,须征收特别税。通过与葡当地仲量联行研究人员交流,葡地产没有出现投机性需求,主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢,没有出现投资过热现象,加上炒房空间小及完善的税收体系和政策,故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后,甚至出现了负增长。葡用完善的税收体系作为杠杆,抑制投机性需求。 第二,葡债务危机为投资葡地产市场提供了商机
 
 
       2012年8月9日,葡萄牙2012年28号修正法案更改了2007年7月4日的23号法案,推出了旨在吸引外国投资的投资移民法律。基于此最新修正法案的第90-A条规定,外国投资者只要符合条件,将获得葡国绿卡,并在第6年即可入籍(比常规10年入籍减少了4年)。此移民法修正案已经于2012年10月8日正式生效。
 
        新的投资移民政策规定了以下三种投资行为可以申请葡萄牙居留权,投资期满5年后可以获得永居(绿卡):
 
        1.投资100万欧元以上欧元到葡萄牙的非上市公司
 
        2.创造10个以上的直接就业机会
 
        3. 在葡萄牙购买至少价值50万欧元的不动产

 

 
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葡萄牙不动产投资移民项目优势
 
           1.  无管理经验、学历、语言、年龄等要求;
 
           2.  审理速度快,2个月即可获签;
 
           3.  移民条件宽松,不需要证明资金来源,资金要求灵活,无须冻结;
 
           4. 几乎无移民监,居住时间自行掌握,身份灵活,无需放弃内地生活和事业;
 
           5. 可全家一起申请包括子女和配偶(主申请人先获得居留,再办理配偶及18岁以下的子女);
 
           6. 取得长期签证后自由往返26个欧洲申根国家;
 
           7. 子女18岁之前免费受基础教育,接受高等教育享受减免学费,甚至补贴政策。(使用欧盟成员国居民子女费用率。)
 
          8. 一次性购房后再无强迫性投资压力,房产投资稳定无风险;
 
          9. 可以在25个申根国投资或经营公司;
 
         10.  不双重征税,尊重人权,保护私产;
 
         11.  配有完善的后续服务,安排接机、住宿,抵达葡萄牙后无后顾之忧。

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申请条件
 
           申请人满足下列条件可申请葡萄牙居留:
 
           1. 18岁以上;
 
           2. 在葡萄牙购买50万欧元以上房屋;
 
           3. 无犯罪记录;
 
           4. 健康证明;
 
           5. 资金证明,在葡萄牙个人账户上拥有一年的生活费用。 根据当地社会保险局推算的基本数值,一般为一万欧元/人左右,一家三口2万欧元)

 


 
附属申请人:
 
           主申请人的合法配偶;
 
           主申请人的合法子女(未满18周岁,或者年满18周岁,未婚,且全日制学校就读);
 
           主申请人的父母 或岳父岳母(在经济上依赖于主申请人)。
 
续签须满足条件
 
          1.  申请人必须保持所购投资项目至少5年 ,5年后获得永居即可处置所房产

          2.  满足以下居住时间,要求如下图(1+2+2),

          3. 延期前向葡萄牙个人账户存入足够的生活保障金,一个人不得少于1万欧元,一家三口人(父母双方及未成年子女)至少2万5千欧元,证明消费能力;
 
          4.  购买医疗保险;

          5. 无违法犯罪行为;
 
加入葡萄牙国籍的要求
 
         1.合法连续持有葡萄牙居留签证6年;
 
         2.在葡萄牙合法居住1年+和一个葡萄牙人结婚;
 
         3.葡当地出生小孩合法持有居留许可 1 年,可直接申请葡萄牙国籍。

 

办理流程
 
         1. 办理入境葡萄牙的签证或申根签证(约15天)
 
         2. 到达葡萄牙,看房、如确定购房意向,签订委托书,办理购房以及申请居留所需要的一切手续。例如,税号,银行账户,保险等
 
         3.  签订购房意向书(付房款定金),或直接购房(付全款)
 
         4.  客户回国,律师将为客户预约移民局申请居留的面试
 
         5. 准备居留申请材料,等待面试(1-2星期)
 
         6.  付齐房款后,律师办理房产证(约2-5个工作日)
 
         7.  面试(预约时间的1天前到达葡萄牙)并留取指纹和拍数码证件照
 
         8.  客户回国,获得正式居留卡(制作时间约10天)


 
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